• 城市子女注意:老家的宅基地或将升值,新规下,2类土地更“值钱”
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-09-01  /  浏览:242 次  /  

乐清房产网

房地产市场里有一句话,大家应该都知道:房子不值钱,房子下面的土地才值钱。

想想也是,盖房成本才多少?

建安成本,分为房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,材料和人工算下来,基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程,给水,排水加起来,就算是一二线城市,无非也就是每平米两三千块钱,跟动辄数千上万的拿地楼面价比起来,可以说是毛毛雨了。

对楼市来说,土地,才是最稀缺的资源。

这是我们每个人都应该正视的事实,在抱怨房价贵的时候,有一个前提是:这个城市的土地凭什么贵?

京沪广深、长三角、珠三角每年吸收全国净流入人口的70%以上,有限的土地,无法支撑旺盛的需求,房价上涨也是理所当然。

这就是经济学里简单的供需关系。

反之,现在全国外出流动人口高达2.4亿,前两天蓝白跟大家聊过“人户分离”的人口高达2.8亿,外出的农民工、大学生、创业者出走家乡,农村的土地日益荒芜,没人种地,没有开发的价值,自然也就不值钱了。

农村的土地利用率太低,甚至出现“十户九空”的现象,最终造成大量的宅基地荒废。

一般来说,对已获批复而暂时无力建设使用的宅基地,若宅基地使用权人无其他宅基地,则不将其视为闲置宅基地;对已取得宅基地使用权,却长期未予使用且拥有其他宅基地的一户多宅情形,则将其长期弃置的宅基地视为闲置宅基地。

根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算,全国宅基地总共约有2.7亿亩,其中空置约有1.14亿亩。

按照这个数据来看,有将近一半的宅基地都是没有用的,越来越多的人涌入城市,他们在城里成家立业,养儿育女,子女长大后甚至连家里有几分地,几块田都不知道。

不过,今年开始,户口和土地在老家,房子在城市的人们,尤其是从小生活在城市里,没有回农村的子女们,应该留意了,土地新规发布后,老家的宅基地、农用地、集体土地也有可能开始升值,新规下两类土地更“值钱”了。

我们来梳理一下时间线。

2019年8月份,集体土地入市获通过,扫清了法律障碍,这些土地不具备商品房属性,产权不会改变,以后会大规模的应用于保障房和租赁房。

从今年1月1日开始,集体经营性建设用地、宅基地、农用地入市开始全国推行。

这就是我们耳熟能详的“三块地”。

2020年实施的新《土地管理法》,增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

自然资源部在7月22日曾发布过一个宅基地确权的问答,其中提到:

2020 年之前农村宅基地和集体建设用地登记率需要达到 80%以上。当宅基地确权之后,农民有更多的自主权,可以将自己闲置的宅基地入市赚取分红。

这部分土地入市,对“人地分离”的家庭来说,意味着将产生大量的财产性收入。

黄奇帆曾说过,目前,6亿农村低收入群体,他们的财产性收入只有3%,宅基地、集体经济资产、农民住房的财产权抵押、担保、转让是重要增收渠道。

举个例子,在重庆,38个“三变”试点村共盘活集体土地资源3.1万亩、闲置农房552套,2018年村均集体经营收入突破10万元。

10万块多不多?

对大城市里见惯了灯红酒绿的白领来说,可能只是几个月的开销,但对背井离乡,在城市里扎根的普通家庭来说,反正农用地、宅基地、集体土地闲着也是闲着,哪怕多100块钱的收入,总比没有强。

西部证券曾发过一个调研报告,在四川郫县和贵州湄潭,这两个地方先行先试,详细解释了宅基地入市的流程。

第一步,是解决“谁来入市”的问题,即土地确权。以某时间为节点登记村集体总人数,然后确权确股。

第二步,是土地定价,“招拍挂”入市,以四川郫县举例,2016年的土地成交价60万/亩,2019年上涨至90万/亩,这涨幅着实惊人,乘着房价上涨的东风,地价涨幅一点也不虚。

第三步,就是最重要的收益分配了。

土地款的3%-5%给地方财政,在扣除农地征收成本、农民宅基地的补偿后,剩余的土地成交款,也就是土地入市后的纯利润,其中20%-50%上缴给县里,剩下的由村里自主分配。

至于村里怎么分,各地的情况也不尽相同。

以贵州郫县为例,采用“721”的分红方式,即剩余部分的70%分给村民,剩下20%作为公积金按期滚动留存,10%作为公益金发展公益项目。

当然,不是随便哪个地方的土地都能升值,因为近几年农地入市刚刚实施,今年才开始真正意义上在全国推行,万事开头难,尝到甜头的人还不是很多,在起步阶段,也只有一部分土地能做到“脱颖而出”。

第一类,城市群、都市圈、核心城市周边的土地。

这里有个大前提,沿海地区的“人地供需矛盾”,日益突出。

在2003年-2019年,东部发达地区城镇人口增速为4.1%,中部和西部地区人口增速均为3.6%,东北地区为1.4%。

与此同时,东部发达地区建设土地增速仅为2.1%,中部为2%,西部地区为2.8%。

按照常理,根据“跨省土地增减挂钩”的需求,东部完全可以从中西部那里买土地指标嘛,东部有了地,爱盖多少房子就盖多少房子,中西部农民有了钱,岂不是双赢?

但是,建设用地节余指标的流出省份仅局限在“三区三州”,范围太小,大多数欠发达地区的盈余土地。并没有流转的可能,今年农用地入市已经全面推行,未来试点可能会大幅增加,我们拭目以待。

关于土地增减挂钩、宅基地退出这个问题,下次找个机会详细说说。

回到土地升值的话题上来,既然跨区域的“土地增减挂钩”没那么容易实现,那城市群、都市圈、核心城市周边的土地,就成了“香饽饽”。

事实上,近年以来,随着一二线城市加速扩张,我们看到长三角、珠三角、成渝、中原、长江中游城市群周边的土地越来越值钱了,环京、环沪、环深这些地方就不说了,随便拿省会城市新区周边的乡镇来说,自建房出租、棚改拆迁、土地租赁,都造富了一大批人。

随着城市化进程的加快,分化趋势日益突出,城市扩张的需求也越来越强烈,那些靠近城郊,暂时还没有棚改拆迁、收储为国有土地的边缘地带而言,宅基地退出、集体经营性土地入市后升值的潜力就越大,上文提到的四川郫县就是典型的例子。

第二类,在试点范围内地区的土地。

早在2017年,三块地(即农用地、集体土地、宅基地)的试点县已经扩大到了33个。

分别是:大兴、蓟县、定州、泽州、林格尔、海城、长春九台、黑龙江安达、上海松江、常州武进、义乌、德清、金寨、晋江、余江、禹城、长垣、宜城、浏阳、佛山南海、北流、文昌、重庆大足、郫县、泸县、湄潭、大理、曲水、西安高陵、陇西、湟源、平罗、伊宁。

除了这些地方以外,今年3月份,农用地转建设用地的审批下放试点省市有8个:为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。

虽然农地审批下放与农地入市的概念不同,但这些地方踏出第一步后,必然会推动当地宅基地定价的提升。

今天恰好看到贺雪峰老师的一篇文章,他对中西部宅基地入市依然持保守态度,但他同时也承认:

1,在已经融入沿海城市经济带的东部地区农村,宅基地应该是值钱的,因为农民在宅基地上修建住房,建筑成本很低,却可以出租给外来务工经商的农民,租金反哺宅基地价值,进而推动定价提升。

2,借增减挂钩指标买卖,让买指标的发达地区,向贫困地区转移财富。

作为农村建设领域的专家,贺雪峰老师对宅基地入市的看法很值得参考。

多余的宅基地入市,已经彻底都市化的城市子女拿分红,土地能实现财产性收入,这是一举多得的事情,目前能够让农民尝到甜头的,暂时只局限在沿海和试点地区。

饭要一口一口的吃,要明白,城市化进程是不可逆的,沿海缺地,中西部缺钱缺人,如果还不唤醒“沉睡中”的巨量土地,我们只能眼睁睁看着老家的土地抛荒。

现在流动人口两个多亿,农村人口6个亿,给这8亿人增收,是大国崛起的必经之路,这一步,迟早要迈出去。

铭记2020年吧,过10年再回过头来看,这一年虽然充满坎坷与不确定,我们脚下的土地,却迸发出了新的希望。


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