• 越调控越涨,首尔房价是个圈套,意在搞垮文在寅?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-09-04  /  浏览:369 次  /  

乐清房产网

全文4300字,反正我花了15分钟

根据最新消息,截至2020年7月底,首尔的公寓平均售价首次突破了10亿韩元(合575万软妹币)的重要心理关口,特别是炙手可热的江南,平均售价已经突破了20亿韩元(1150万软妹币),40年间增值83.5倍,远超其它物价的上涨。

按照目前一个家庭的平均月收入536万韩元(¥30820)来算,要不吃不喝16年才能买的起一套首尔的公寓,这让很多人感觉到绝望。

民间的怨气已经演化为对文在寅政府的攻击,最近更是开始针对政府中拥有多套房产的官员,导致文在寅不得不接连撤换核心成员,暂时压制下民间的反对声音。

受此影响,文在寅才刚享受了几天71%的高支持率,马上就跌落神坛,最新的支持率已经跌破40%,一个经济问题眼看就要成为一场要他命的政治危机。

这一切是怎么发生的呢?在查阅了大量的数据和资料后,我发现了一些不同寻常的信号,文在寅似乎陷入了一个被人设计好的圈套,在打一场不可能赢得的战争!

当然,这只是我的一个推测,但你们知道的,我不会做没有根据的推测,看完后你自己做判断。

首先,为什么房价越调控越涨呢?

这个道理说破了其实很简单,就是人们的预期(房价会涨)加上大量便宜的钱

我们可以试想一下这么一个场景:在一座山上坐落着一家央行,在山下有大大小小很多池子,比较典型的比如房地产市场,股市等等,当央行放水的时候,水就奔流而下,哪边池子接的水多,涨价也就越凶。

中韩人民情况有点类似,都喜欢买房子,不太喜欢炒股,也就是说往房地产的渠道比较宽,而且比较通畅,而去股市的渠道就比较细,中间还有堵塞的地方,其它的投资途径不多,跟房地产比起来只能算是小水坑。

韩国的股市总也不涨,直到最近央行放水才启动

现在突然蹦出来一个人,说不许往房地产的池子里蓄水了,可是山上央行还在不停的放水,于是他决定堵池子,可是不管他怎么堵,这些水都能找到缝隙流进来,而且因为池子太大了,他堵了这边,那边又漏了,真是顾此失彼。

以上只是一个简单的比喻,但大概说明了文在寅面临的困境。

事情至少得追溯到前任总统,2014年7月,为了提振低迷的房地产市场,朴槿惠推出了一系列组合大招,包括降低1个点的房产购置税(从2-4%到1-3%),以及放松对抵押贷款的要求。

在这一块,韩国政府最常用的两个手段,一个是LTV(Loan To Value),贷款占房产总价的比例,另一个就是DTI(Debt To Income),月还款占收入的比重,调整后,在大首尔都市圈,贷款可以到7成,还款额可以到月收入的6成

这些措施激活了民间的投机气氛,当时韩国盛行子弹贷,这是一种3年内的短期贷款,贷款人只要还利息,本金等期限结束时一次性清偿

对于借款人来说,子弹贷的好处就是杠杆非常高,只需要付出一点微薄的利息,然后等三年卖出房产获利,或者是做再贷款,也就是按照房产最新估值做一个新的贷款合同,如果楼价上涨,就能贷出更多的钱,简直是一本万利的买卖。

据统计,当时子弹贷能占到所有个人贷款的80%以上

而另外一种在朴槿惠时代流行起来的投资方式叫缺口投资,这和韩国一种独有的长期租约合同(Jeonse)有关,一般是2年,租客一次性缴纳巨额的押金,金额为房产价值的50%到80%,这押金和房价的差距就称为缺口。

到租约结束时,房东全款退回押金,相当于租客给房东提供了一笔2年的无息贷款,好处就是不用交房租。

投机客从中发现了绝佳的机会,甚至可以不花一分钱就把房子买下来

我们用一个例子来说明,假设某房产价值100万美元,租客以Jeonse方式承租下来,一次性交了80万美元押金,投机客就会找房东谈,如果房东愿意卖房,投机客只要出20万美元就能买下房子,租约到期时投机客要归还租客80万押金,这相当于首付只有2成,外加一笔80万的2年无息贷款,比从银行贷款划算多了。

就算这首付的20万,也可以通过贷款获得(有专门的产品),利率并不高,这样就真正做到空手套白狼。

这些乱象助推了本就处于高位的家庭负债,成为埋藏在金融圈的一颗炸弹,没有爆炸的原因是房价还有上涨空间,这是整个游戏得以维系下去的关键。

不过出来混的,迟早要还,搞不好就整出个韩国版的次贷危机。可是为了经济,朴槿惠顾不了那么多了,要还就让下任来还吧

民间已经饥渴难耐,下面就差放水了,而朴槿惠手上有张王牌:韩国央行!

根据2013年加州大学对89家央行独立性的调查,韩国央行排名65位,基本没有独立性可言。

实际上,韩国总统不仅可以任命央行总裁和货币政策委员会的董事,连国会都无权否决,而且也可以直接干预央行的货币政策。

2014年初,朴槿惠提名李柱烈担任央行总裁,可以说,李柱烈就是朴槿惠的人,对她言听计从。

8月,韩国央行正式拉开了放水的闸门,在短短两个月时间内连续降息两次,并且大幅提高了基础货币的投放。

基础货币经过银行体系的放贷之后会产生数倍于自身的广义货币,也就是常说的M2,M2除以基础货币的值就叫做货币乘数,它直接反映了货币创作的效率。

在中国,这个值在6左右,也就是央行每印出一块钱,广义货币就会增加6块钱。而在韩国,最新的货币乘数是15

央行可以通过调节存款准备金率来控制货币乘数,理论上限就是准备金率的倒数

而韩国长期实行超低的准备金率,这是央行官网上公布的最新值,可以想象,朴槿惠时代的准备金率应该和这个相差无几。

低息+低准备金率+超发货币,这相当于给病态的经济强行插管打鸡血,一时做一时爽,哪管身后洪水滔天。

朴槿惠在韩国家庭负债累累的背景下,继续选择了加杠杆的梭哈之旅,效果明显,之后,韩国家庭债务加速飙升,同比增速长期处于两位数。

到17年底,韩国的家庭负债规模达到1450万亿韩元(¥8.34万亿),将近是可支配收入的2倍,在全世界名列前茅,在亚洲排第二没人敢说第一。

更令人震惊的是,当年M2才2528万亿(¥14.536万亿),也就是说,57%的钱都是韩国家庭凭实力借出来的,而其中又有50%-70%是住房按揭贷款。

这样稍微换算一下,就知道按揭占到广义货币的3到4成,如果再算上房地产商和上下游行业,说韩国一半以上的钱在楼市一点也不夸张!

就这样,朴槿惠把韩国经济和房地产彻底绑死,然后推到悬崖边,文在寅继承的就是这么一个局面,稀罕的是,他已经在悬崖边徘徊三年了,能不掉下来已经算是个奇迹。

其实我比较迷的一件事是文在寅继任这三年多以来,一直没有对央行做出大动作,甚至机会送上门都不要。

2018年初,李柱烈第一任期结束,他可是朴槿惠的人,可文在寅不知哪根筋搭错了,还是根本没有意识到问题的症结所在,他不仅没有换上自己的心腹,还继续提名李柱烈,使得他成为40多年来首位连任的总裁

结果超级宽松的货币政策得以维持,而且受本次疫情影响,央行顺势把利率降到地板上,又开始玩命印钱。

虽然这是全球央行的标准动作,但是韩国的情况很特殊,李柱烈不应该不清楚这对楼市的影响,在水量加大的情况下,7月份首尔公寓涨幅又破了历史记录。

这相当于把文在寅放到火上烤。

我一般不愿意相信阴谋论,但此刻却不能不往这方面想,文在寅一直被人诟病不懂经济,那么他完全有可能被李柱烈牵着鼻子走,为的就是让他顶在前面背锅。

当然,我并没找到实锤的证据,各位小伙伴可以选择性的吸收。

下面我们简单回顾下文在寅在没有央行支持的情况下对楼市投机发起的史诗级的冲锋

文在寅的思路是,把城市划分为三种区域,过热投机调整区,然后以最猛烈的政策压制过热区,打击投机区,但是努力三年下来,过热和投机区却越打越多。

2017年8月,他将首尔所有25个区都列为过热区,实施最严格监管。

包括对拥有两套以上房产的业主征收额外的转移所得税。新增贷款LTV和DTI只能到40%,也就是贷款只能4成,还款不能超过收入的4成。而且,一个家庭只能贷款一次。

这轮史上最严厉调控效果立竿见影,房价被暂时遏制住了,但首尔却是个例外,在停歇了几个月后又开始上涨。

17年11月,推出五年“住房福利路线图”,计划以远低于市场价的价格向无家可归的年轻人、新婚夫妇和低收入工薪家庭提供100万套出租房

18年9月,大幅提高6亿韩元(50.7万美元)以上房产的房产税

19年11月,对首尔部分过热区域的公寓设置价格上限

20年1月,禁止首尔9亿韩元(76万美元)以上房产的抵押贷款

20年6月,规定任何在过热或投机区通过贷款购买公寓的个人,都必须在6个月内迁入该地址。而不管房产价值如何,购房者都要向政府报告资金来源。另外,通过缺口投资贷款买入房产的,必须马上清偿贷款

可以看到,以上的很多政策已经远远超出了一个正常市场经济体应该干预的程度,甚至比中国还要严,但是结果证明,这种堵的方法根本行不通

想严打首尔的投机,然而投机却向周边地区蔓延,接着又反噬首尔。想限制贷款,结果人们转而向非银行机构借贷。

国土交通部部长前两个月承认,首尔的江南区的公寓成交中有72%是通过缺口投资完成的,比年初还增长了15个百分点。

另外,最近企业购买公寓的比例也在攀升,从17年的1%到今年6月份的6.6%。

当然,还有一股势力不可忽视,就是以中国人为首的外国炒房团,根据韩国房地产评估委员会(KAB)的统计,从2017年到今年5月,外国人在韩国购买了23000多套公寓,其中中国人占58%

而外国人买房要不就用现金,要不就是从其它渠道融资,根本不受韩国禁贷令的限制,这又引发了韩国人的不满,抱怨政府的政策其实是在歧视本国人。

文在寅真的是有苦说不出,但他确实在一开始就犯了严重的错误,低估了对手的实力!他的对手有两个。

一个是自由市场中自由流动的钱,这位选手擅长以柔克刚,可以轻易化解文在寅的铁拳。

而另一个就是他的政治对手,包括黄教安,朴槿惠,财阀甚至是央行,这位选手隐藏在暗处,所以我也搜索不出太多的资料。如果有这方面消息的,欢迎给我爆料!

总而言之,这两个对手都异常强大,看来这次文在寅凶多吉少!对于吃瓜群众,接下去也有两个看点:

安倍已经辞职了,文在寅会步其后尘吗?

楼市会引发韩国版的次贷危机吗?

让我们拭目以待。

正如诺贝尔经济学奖得主克鲁德曼在他的广告片里所说的,我们生活在一个奇怪的时代

这话一点不假,自从进入信用货币时代,全球都掉入了经济增长要靠印钞和负债来推动的怪圈。

虽说没人不懂实业才是经济稳固发展的基础,但是在货币泛滥的背景下,资产的泡沫化就是一种必然,这成为了人类社会不可逃匿的宿命。

前有日本和美国的房产泡沫相继破灭,今有韩国,而这种故事注定还会继续在全球不同的地方上演。

中国如今也面临房价过高的问题,不过由于我们的金融市场相对封闭,而且投机风气远没有韩国那么夸张,因此内部风险尚属可控。

不过,中国家庭百分之七八十的资产都在房地产,可以说房市就是中国家庭的全部,值得认真严肃的对待。

也许现在也是经济转型的契机,希望高层能有足够的智慧,充分吸收日韩的经验教训,努力打造一个后浪也能住得起的社会。


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