• 明年起,住宅实施“新标准”,高层住宅“停建”?3类人从中受益
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-11-16  /  浏览:79 次  /  

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外国媒体曾经这样评价过中国楼市的变化:过去30年间,中国建造了数不尽流光溢彩的城市,其建造速度让许多发达国家都望尘莫及。

30年前,我国的城市化率仅为26.41%;30年后的今天,我国城市化率已经超过了60%。相当于平均每年有1千万人口流入城市,推动了经济发展的同时,也使得一座座高楼大厦伫立起来。不光是城市,一些小县城也开始热衷于建设高层。可以说,城市化的不断发展是国家走向发达的必经之路。

高层住宅解决了人口住房需求问题,提高了土地利用率,带给购房者更好的视野以及居家环境,同时上下楼也比之前的步梯房方便得多,早期受到众多购房者青睐。因此最近今年高层住宅越建越高、越建越多、同时也越建越密。不可否认的是,随着时间的发展,高层住宅暴露出来的问题也越来越多,目前来看主要集中于高层住宅本身的问题以及住户体验问题。

高层住宅本身问题

当住宅高度超过一定高度时,阳光照射强度比较大,因此高层的玻璃外墙都加入了高反射率的材料,能将绝大部分的阳光反射出去,但这些反射出去的阳光会直接反射到街上,不仅给路过的行人造成了影响,还形成了一定交通安全的隐患。

此外,由于高层住宅越建越密,导致整个城市的容积率越来越大,城市空间畸形使得城市狭窄并且很压抑。而由于楼层过高,高层住宅也有一定的消防安全隐患,很多城市的消防云梯最高只有50米左右,相当于16、17层的高度,对于30层以上的高层住宅来说,逃生和救援难度都非常大。

住户体验问题

由于高层住宅容纳了更多的住户,因此需要配置多个电梯和楼梯,而这些电梯以及楼梯是算在“公摊面积”里面的,因此高层住宅的公摊率比较高,一般都超过了25%,也就是说100平的房子到手可能只有70平,降低了性价比。随着以后各种设备老化,需要的维修金也越来越多,增大了住户的持房成本。

另一方面,容积率和居住体验密切相关的指标,容积率越高,居住体验越差,一般高层住宅小区容积率都比较高,因此居住体验也不好。并且未来的拆迁难度也比较高,如果拆除一个30多层的高层的话,那么新建的住宅高度要达到50层以上才会盈利,开发商也越来越拆不起了。

对于高层住宅的问题,一些专家学者以及业内人士也发表了自己的看法,北京大学光华管理学院教授朱国忠直言不讳地表示:未来高层可能会沦为“贫民窟”。中国城市规划设计院院长李晓江也说过,许多城市已经成为“水泥森林”,高层住宅以后将会是沉重的社会负担。

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好消息是,对于高层住宅的这些问题,目前已经有两条相应的措施应对,目前已经出台了两条新规,对于高层住宅都会产生一定的约束。第一条是今年4月份发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,其中明确要求:

严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,新建100米以上建筑应充分论证、集中布局,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

可见,未来民用高层住宅要再想建设100米,也就是34层以上是非常困难了,高层住宅已然成为槛花笼鹤。目前城市很多高层住宅已经超过了20层,如果开发商要推倒重建的话,新建34层住宅也不足以回本,因此未来这些高层住宅可能会面临没有开发商接盘的窘境。

而对于小县城而言,新建高层住宅本身就没多大意义,因为小县城人口本身不多,并且流动性比较强,如果大力建设高层住宅的话,可能会出现房子卖不出去、空置房数量增加的问题。

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2019年2月,住房和城乡建设部官方网站发布联合发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中提出:

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

而根据以往的经验来看,一般意见征求稿从提出到落地需要半年左右的时间。如今已经有多个城市积极响应。比如上海在最新版的《住宅设计标准》中规定了多层以上住宅应该设置电梯。无独有偶,浙江在新版的《浙江省住宅设计标准》中也明确规定四层及四层以上新建住宅加装电梯。除了上海和浙江外,北京江苏等地也都有明确的要求。

按照这样的进度来看的话,未来其他城市也会慢慢施行相应的规定。也就是说,未来新建的多层住宅可能都会加装电梯。

除了新建住房以外,老旧住房也有相应的标准。比如最近进行得如火如荼的“旧改”中,也规定了符合要求的老旧小区4层以上可以加装电梯,与《住宅设计标准》的规定相匹配。那么未来可能绝大多数的多层房也成为了电梯房。

可见,无论是高层住宅的“限高令”或者是新建多层住宅加装电梯,甚至于旧改中老旧住房加装电梯,对于高层住房都是有一定影响的。对于房地产的市场意义也十分重大,未来住房或面临“新标准”。而高层住宅暴露出来的问题也逐渐增多,不受市场欢迎且未来拆迁困难。因此,对于开发商而言,未来或许会以新建多层住宅为主。此外,三类人可能会从中受益。

第一类人是刚需:对于刚需而言,未来新建住房以多层住宅为主的话,意味着购买的新房公摊面积小、未来持房成本低,减小了经济负担。并且未来高层住宅不受欢迎后,多套房持有者也会将高层房源抛售于市场,市场整体供给变大,需求减少,有利于房价向刚需偏移。

第二类人是旧改小区住户:对于旧改小区而言,这次涉及的范围可以说是包括了生活的方方面面,整体水电路气管道改造、墙面路面翻新、新增各种便民设施。特别是符合要求的楼栋可以加装电梯,方便了住户的出行,也保障了老人小孩的出行安全。并且旧改后,这类老旧住房可能会有二次升值,迎来“第二春”。

第三类人是相关从业人员 :相关数据显示,仅2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万户,涉及居民近700万户,而这些小区旧改需要大量相关从业人员。特别是电梯行业从业人员,截止到2018年,我国电梯保有量达到了628万台,未来这些电梯老化需要维修,以及旧改中增设电梯,都离不开这类从业人员。


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